网购下香港商铺还有投资价值?

香港房地產投資2020-03-13 18:18:55


网购越来越盛行,但香港人习惯视行街为消闲活动之一,加上品牌亦开设网店,故传统商铺不会被取代。

随着科技发达,市民透过手机连接互联网即可轻松购物,无疑对传统购物模式有一定冲击。

香港传统购物的概念仍强,“行街购物是港人一个重要消闲活动,品牌同时开拓网上生意,如果你想要的款式在店铺找不到,售货员可立即帮你在公司网购,故此品牌没有失去客人,多一个平台不会影响生意,反而更全面。”


“饮食是网上不能取代”

他指,香港地方较细,商场发展成熟,网购的威胁相对较细,“外国人到商场要驾车一段时间,故网购相对盛行;香港地方较细小,如果网购影响很大,商场便会有很多吉铺,但完全没有此情况。”不过,他认为商场在租客比例上作改动,以吸引消费者前来,“饮食是网上不能取代,目前餐饮租客在商场的比例,普遍由以往2成增加至3成以上。”



西式扒房Outback在港經營18年,近年餐廳逐漸轉型,從一間主打吃牛扒的餐廳,加入多款不同菜式,亦將原有菜單改良,加設下午茶時段等,務求令食客有多元化用餐選擇。Outback Steakhouse大中華區總裁徐劍群(Joseph)認為,香港人幾年於口味上的轉變,也反映整個大環境的口味變化。餐廳將以住傳統的油炸食物,取代成比較健康、有創意的食品。


與此同時,餐廳亦推出新概念,在設計上加入更多現代化、富有澳洲色彩的元素,以開業不久的元朗YOHO Mall分店為例,更以3D形式將餐廳標誌、澳洲中部的艾爾斯石(Ayers Rock)呈現眼前,為食客打造一個休閒、輕鬆的用膳時間。Joseph表示,「不止從設計上顯得有創意及美觀,最主要從策略上,能夠吸引更多人在下午茶的時候,能夠停留過來,把Outback作為一個下午茶可以考慮的選擇。」


Outback在香港發展接近20年,Joseph坦言租金的確是其中一項較大開支,由於商場整體管理穩定,選址於商場更有效帶動人流,因此分店一般以商場舖為主。「現在經營下來,覺得商場的整體環境,尤其像天氣這個因素,人流會因下雨、天氣太冷或太熱時候有所影響,餐廳坐落商場能容易掌控人流,對於營業額的穩定性有很大幫助。」


既然選擇租用商場舖,Joseph指出選址也相對謹慎,會事先做足準備工夫,按區域觀察人流、商場店舖租金等因素,作出適當考量。「我們會從商圈的選擇著手,會先把香港劃分成幾個大商圈,然後再留意當地較重要的商場,再選擇進駐的目標。」



锁定目标后便会联络业主,商讨租务细节。 Joseph表示,每间分店的设计及营运策略,均按照该区环境进行优化。 「每间分店开业前、处于筹划的阶段,我们都会思考如何更能符合当地商圈,还有当地居民及竞争者的情况,作适当的微调。」


屹立香港饮食业多年,Joseph认为全乃餐厅一直保持食品质素,及拥有一个具竞争力、亲民的定价,以务求薄利多销方式营运,同时不断创新有助令餐厅与时并进。他觉得不管是那类型的餐厅,最重要是服务品质、食品品质及性价比,三个元素结合起来,而且供消费者更多选择,是把握生意最主要秘诀。


餐厅将于12月中于奥海城开设第11间分店,亦计划明年于九龙区增设2间分店,营业额目标维持有约3至5%增长。


核心区铺租近年下挫,随着零售数字有所改善,核心区铺租已近见底。而地区零售上,他则较睇好屯门、元朗及将军澳3区商铺。


核心区铺租连跌数年,至最近零售区录得铺租大幅回调个案。如有消息指,铜锣湾金百利中心两组铺位,分别获首饰店及个人护理用品店续租,新租金均较旧租下跌逾4成。此外,尖沙咀海防道一个铺位,近日获租客以每月130万元续租,平均尺租619元,较高峰期280万元减租53%。


大業主马侨生指投资物业上以铺位收租为主,集团购入民生区商场后,进行翻新工程,并坚持尽量保留租客,以达双赢。

马亚木、马侨生投资商铺多年,主力购民生区商铺,现时持有铺位达200多个,每月租金收入5,000万至6,000万元,租客近千。近年集团数度向领展购入商场,包括葵兴商场、石荫商场等。马侨生表示,购入商场后必须加以管理,而他早年已购入管理公司,负责旗下物业清洁、保安等。他透露,购入商场后动用不少资金进行翻新,“单计大埔商场,翻新费高达2,000万元,例如消防系统要全面提升。”此外,他谓个别商场因有不同管理公司及法团,要多作沟通,管理商场绝不简单。


逾9成租客留原址

即使斥资翻新,马侨生表示,绝不会因此而大幅加租或更换租客,“我们只是按通胀作加幅,对我们传统业主来说,收租稳定便足够,除非个别租客退休或决定结业,我们才另寻租客。事实上,购入领展商场后,逾9成租客也留在原址,总之‘大家搵到食就算’,对街坊来说亦是好事。”


至于本业上,集团现持有650架小巴及200架的士,他指生意稳定,反而最难是司机缺乏,“司机老化,后生仔无人愿意入行,目前我们开出600元一更,工作9个钟,也经常请不到人。”


零售数字回升 料明年租金稳

商铺租金自2014年起下跌,调整基本上近完结,“租金已跌至一定水平,租金再低的话,业主也未必接受。始终核心区商铺业主持货力强,不愿减租至极低水平。”他指,铜锣湾跌幅至少30%至50%,尖沙咀抗跌能力相对好一点,“因为酒店多,红磡又有直通车,较易吸纳内地客,整体跌幅约3成,当然个别个案跌幅较大。”


铺租下跌主因:“钟表珠宝原本租用1,000平方尺以下铺位,因货品价值高,愿用贵租金抢铺。现时钟表珠宝收缩,其他品牌难以负担相同租金,令铺租下跌。”铺租已出现见底迹象。政府上周公布,9月零售业总销货价值为357亿元,按年上升5.7%,是两年半以来最佳;销货量则按年上升5.6%。陈泽鸣指:“零售数字回稳,令零售商亦比以往乐观。他们要视乎店铺网络是否足够,销售额是否有上升空间,如果正面即重新扩充,料明年租金表现稳定。”


民生区租户 饮食业最稳定

至于铺位面积及租金上,他指:“目前最受欢迎的铺位是面积约2,000平方尺,约70万至80万元月租,逾百万租金的商铺,租客开始却步。”此外,过往多年国际品牌抢多层作复式铺的情况,相信会陆续减少,“当年品牌租铺目的是有广告宣传成分,市道好当然可以,现在气氛转弱,便开始放弃,近一两年开始把复式铺拆散重新招租。”如Hugo Boss近日弃租中环中建大厦地下数组铺位,以节省开支。


租户种类上,他指2014年至今,最稳定的商户是饮食,因本土市场可以支撑;化妆品表现亦稳定。至于药房曾一度收缩,最近又开始重新开铺。他分析,访港旅客数字其实一直不变,只是消费模式有别,“每年有3,000万旅客访港,只是消费模式转变,内地客不会每次来扫名牌,现在生活品味提升,开始讲求设计。”


相比之下,今年民生区商铺及商场租金走势较佳,他认为这些民生区不靠游客,故租金不但没有下跌,更略为上升。“有些行业如补习社,根本不受影响。”他指出,屯门、元朗及将军澳亦值得看好,“屯门及元朗区内住客多,亦有大型商场,加上屯门邻近深圳口岸,消费稳定。将军澳因新盘多,人口增加,支持零售市场。”



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